邓晓娟律师
职位：主办律师
职业领域：合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷等
近期，笔者接到多起咨询案件，咨询的内容惊人的相似，均是：二手房的卖方在与买方签订房屋买卖合同后，高调表示其不再履行合同且愿意承担违约责任（仅限于返还已付房款（含定金）或再另行额外支付一倍定金）。笔者听闻，开始怀疑人生，什么时候，违约方竟可以如此理直气壮？难道真如这些“高傲”的卖方所言，其仅需将买方已付的房款返还或在此基础上额外再支付买方一倍定金就可以了事儿？恐难以服众。
根据《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，房屋买卖双方均应按照合同约定履行合同义务，而卖方无故毁约的行为，显然已经构成违约。而买方的选择也将为卖方带来的不同的法律后果。
一、继续履行合同
根据《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，也即是说，在卖方单方违约的情况下，买方有权将继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失三种违约责任形式进行排列组合，要求卖方承担。
但是并非所有的继续履行合同（强制过户）诉求都会得到法律支持，有些情况下不适宜判决强制过户，如一房二卖，他人已经先占房屋或先付款或先签约；买方除非贷款否则无力支付剩余房款；房屋上存在着抵押登记，买方无力涤除的等。因此，买方在提出继续履行合同的诉求时应全面了解房屋的状况，以最大限度实现继续履行合同的诉求。
二、解除合同并要求赔偿损失
在卖方明确表示其违约的前提下，买方有权根据合同约定解除房屋买卖合同，即使合同未约定解除权，买方亦有权根据《合同法》第九十四条的规定，行使合同的法定解除权。
而由于合同的解除系因为卖方违约，买方还有权根据合同约定选择适用双倍返还定金或违约金或依据《合同法》第一百一十三的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，向卖方主张房屋自合同签订时与合同解除时的增值部分。
当然，笔者认为，当买卖双方发生纠纷时，首选方案应该是协商，所谓“和为贵”，其次，在目前这种卖方毁约事件频发的社会风气下，通过正当的司法途径维护自己的合法权益也不失为一种良策。
诉讼部邓晓娟律师
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