房产已成为中国家庭中最重要的资产配置方式之一，购房者在签订商品房买卖合同、向开发商支付购房款，并在房地产管理部门办理网签、备案手续，甚至已经交房入住的情况下，购房者购买的房屋在法律上是否属于购买者所有呢？已经“网签备案”甚至已交房入住的商品房是否会因开发商而被法院查封呢？如果房屋被查封，购房人应如何进行权利救济呢？

一、什么是“网签备案”

商品房“网签备案”系政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”也就是说，“网签备案”系行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项行政管理手段。

二、“网签备案”是否具有物权变动的法律后果

物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”为此，不动产物权的设立、变动以登记为生效要件，“网签备案”不具有物权设立、变动的法律效力，在商品房未办理房屋产权变动前，商房屋的所有权人仍为房地产开发商。  

三、已办理“网签备案”的商品房可否被司法查封

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故，在通常情况下，如果房地产开发商因其自身债务而成为被执行人，人民法院是可以根据债权人的申请或依职权查封仍登记在房地产开发商名下，尚未过户到购房者名下的房产。

四、“网签备案”商品房被司法查封后，购房人的合法权利如何救济

在商品房未办理不动产产权变更登记之前，若因为房地产开发商的原因导致商品房被法院司法查封，购房人可根据具体情形采取如下救济方式：

1.向执行法院提出执行异议

对于“已支付购房款”和“已合法占有”但未办理不动产产权登记购房人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其可以凭借“购房合同、购房发票、交房收据、水电费发票、物业费缴费发票等已实际居住并已使用房屋过程产生的书证、物证向法院提出执行异议，以保全购房人享有对已购买房屋的所有权。

2.向法院提起确权之诉

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条规定：“ 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”对于“已支付购房款“并“已合法占有”的购房者，除在满足法定条件下可以提出执行异议外，也可以向法院提起确权之诉，确认购房人系查封房屋的实际所有权人，以排除法院的查封执行。

3.向法院提起解除商品房买卖合同之诉

若已签订商品房买卖合同、并支付了部分房款但尚未占有房屋的购房者，因开发商的原因导致未办理房屋产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”购房者可以向法院起诉要求解除与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》并要求赔偿损失。但需要特别注意，如果购房者选择解除合同，应详细斟酌商品房开发商是否具备退款及赔偿的能力，否则有可能出现“房财两空”的局面。

综上，购房者购买商品房应尽量寻找实力强、资金雄厚的商品房开发商，在签订商品房买卖合同，办理了网签、备案手续后，及时关注商品房的施工进度，并按约及时办理预告登记和产权登记手续。