笔者近期遇到一个案例，颇为有趣，特为诸君分享：

一、案情简介

A公司因欠付银行到期借款无力偿还，银行遂申请法院依法强制执行，并进入评估拍卖程序，经网络司法拍卖，该公司名下土地使用权及厂房建筑以1600余万元成功拍卖，遂进行所有权转移手续。在此时间节点，买受人发现该宗拍卖土地上欠付城镇土地使用税100余万元，买受人认为该笔费用不应当由其承担和缴纳，但被执行人A公司认为该笔费用应由买受人承担，双方遂产生争执。

双方争执核心在于，负责拍卖的法院发布的拍卖公告第六条、第八条如何理解，现将相关拍卖公告内容贴出：

拍卖公告：

“六、标的物瑕疵：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物瑕疵和房屋质量及附属保证。特别提醒：1、该标的有抵押，已查封，工业用地未开发、工业用房有人使用；2、本次拍卖标的物所涉及的经营范围、行业限制等相关情况，请竞买人自行向相关职能部门了解；3、标的物移交时可能所涉及的物管、水、电、气等所有欠费由买受人自行到有关部门进行充分了解并由买受人承担；4、本次拍卖以现状拍卖，其中工业用地因该土地未开发，是否还可以继续开发利用、还需要缴纳哪些相关费用（包括但不限于土地使用税、土地闲置费等），请购买者自行了解，并自行承担相关责任、费用、风险等；5、标的物的所有欠费（包括但不限于上述欠费）由竞买人自行到有关部门进行充分了解并由买受人承担；6、标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵担保责任，若与本公告载明的内容有出入，拍卖成交价不作调整，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；7、本次拍卖对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。标的物面积、界限等最终以国土房管部门实测为准，若与本公告载明的内容有出入，拍卖成交价款不作调整；8、上述情况若与实际状况不符，以实际状况为准并以实际现状进行交付；未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围，请各竞买人自行了解。”

“八、标的物的过户及税费缴纳：标的物过户登记手续由买受人自行办理，拍卖成交后，由执行法院负责标的物交付。交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税费，但依法应由出卖方缴纳的相关税（费）须由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已纳税（费）票据，向法院申请退还已垫付税（费）；竞买人是否符合过户条件，请竞买人自行到当地相关职能部门进行了解，拍卖人不承担一切责任；该拍卖房屋所欠房产税由买受人自行了解，并由买受人承担。”

可见，上述拍卖公告第六条第3、4、5、8项内容及第八条已明确由竞买人承担的费用范围，特别是第六条第4、5项明确：本次拍卖以现状拍卖，其中工业用地因该土地未开发，是否还可以继续开发利用、还需要缴纳哪些相关费用（包括但不限于土地使用税、土地闲置费等），请购买者自行了解，并自行承担相关责任、费用、风险等。标的物的所有欠费由竞买人自行到有关部门进行充分了解并由买受人承担。

二、最高人民法院案例

从拍卖公告内容来看，买受人似乎完全应当自行负责所有费用，包括城镇土地使用税，但笔者又找到另外一个案例，显示事情不是那么简单：

案件号：（2022）最高法民再59号

最高院认为：

判断买受人金创盟公司是否应当承担爱华医院欠缴的城镇土地使用税，关键在于确定城镇土地使用税是否属于《拍卖公告》第六条约定的“所需补交的相关税、费”。

首先，从文义解释上看，《拍卖公告》第六条用概括加列举的方式约定了买受人需自行承担的税费，概括即“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”，列举即括号中列明的相关税费。按通常理解，买受人应承担的税费应先以列举项目为准，如果某项税费不属于列举项目，则应判断是否属于“概括”范畴。

案涉城镇土地使用税既并非括号列明项目；城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种，是为提高土地使用效益设置的税种，与土地权属变更无关，也不属于“办理过程中”的税费。因此，城镇土地使用税不属于《拍卖公告》第六条约定的需补交税费。

其次，从体系解释上看，《拍卖公告》第六条由三句话组成，第三句话是对买受人自行承担税费的约定，前两句话为“标的物过户登记手续由买受人自行办理。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续”。可见，第三句关于税费负担的约定系在权属变更语境下作出的，并不包括权属变更过程之外的税费，即不包括案涉城镇土地使用税。

再次，从交易规则或习惯来看，一方面，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项和第十四条第三项规定，司法拍卖中应当说明拍卖财产现状、权利负担等内容，并在拍卖公告中特别提示拍卖财产已知瑕疵和权利负担。拍卖财产的瑕疵和权利负担等类似信息应当为被执行人掌握。本案中，执行法院明确要求爱华医院提供案涉土地相关材料，爱华医院也承诺自行承担资料不齐造成的不利后果。但是，爱华医院并未举证其提供了与案涉土地相关的城镇土地使用税欠缴情况，《拍卖公告》未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示，《评估报告》也未说明该欠缴情况及其对土地评估价格的影响。基于对《拍卖公告》《评估报告》披露信息的信赖，金创盟公司在参与竞买时对承担城镇土地使用税未有预期应属正常。另外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第二款规定的“税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密”，竞买人一般无法从税务机关查询到被执行人欠税信息，即金创盟公司一般无法自行查询案涉城镇土地使用税欠缴情况。因此，在爱华医院未披露欠缴城镇土地使用税具体情况下，由金创盟公司承担拍卖时不属于权属交易行为产生的且无法预见的1579094.16元城镇土地使用税，有违公平原则。另一方面，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项规定，法院应当在拍卖公告中公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，据此，竞买人一般仅对权属变更本身形成的税费负担有合理预见。城镇土地使用税虽与案涉土地直接关联，但竞买人对需要补交城镇土地使用税一般不会有预见，且其本身属于爱华医院纳税义务范畴。如若未经特别说明，即要求金创盟公司承担该税费有违诚实信用原则。

最后，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”据此，网络司法拍卖本身形成的能够预见的权属变更税费，原则上由法律规定的纳税义务人承担，与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担，除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定。本案中，案涉城镇土地使用税属于与权属变更无关的税费，应由其法定纳税人爱华医院承担，而非买受人金创盟公司承担。

上述案例中，最高院总结的核心在于最后一段：“与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担，除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定”。总结一下，最高院认为所谓城镇土地使用税属于与权属变更无关的费用，除非双方特别明确约定由某一方承担，否则应由纳税主体承担。

三、笔者观点

那么，笔者遇到的案例中拍卖公告第六条第4、5项的内容，是否算作“特别约定”、“明确约定”？

笔者认为属于，理由如下：

1、拍卖公告第六条内容为“标的物瑕疵”，属于特别提示竞买人注意的标的物可能存在的权利限制和费用，虽然没有具体提到“城镇土地使用税”欠费问题，但明确提示竞买人应当自行到有关部门进行了解，竞买人怠于走访调查，应自行承担法律后果。

2、拍卖公告第六条第4、5项所述的欠费，与第八条规定的“过户及税费缴纳”分属不同内容，第八条已经规定了过户的税费缴纳方式，而第六条第4、5项所述的欠费，显然不包含在第八条规定的过户税费当中，是另行单独约定的费用承担，属于“特别约定”，且拍卖公告也明确提示了“土地使用税、土地闲置费”等费用，属于“具体约定”。

最后，本案争议应如何处理？

笔者认为，本案应按竞买人竞拍成功后反悔处理，应没收竞买人保证金，重新拍卖。目前案件正在法院协商处理中，具体结果敬请诸位看官垂注。